襄城区法院分析物业服务类纠纷案件特点并提出对策建议

时间:2012-12-03 10:10:00

住房商品化和物业管理的市场化使得物业服务纠纷逐年增多,襄城区法院2011年受理该类案件410多件,2012年1到11月就已经受案550多件,同比上升66%。此类案件事关民生大计,影响居民的切身利益,处理不当容易激化矛盾,甚至引发涉诉信访,影响社会和谐稳定。襄城区法院对此予以分析并提出对策建议。

一、案件特点

一是群体性强,类型多样。该类纠纷因为涉及到业主一方,往往当事人人数众多,群体性强。该院受理的案件中有多起纠纷业主人数超过100人。主要的纠纷类型有:有逾期办证业主起诉开发商的;有物业公司追索业主物业费的;有公摊面积不清引发纠纷的;有开发商承诺的设施不全和不按期完成导致纠纷的;有物业管理不承担安全及服务义务等不作为所导致的纠纷;有因建筑质量问题导致纠纷的等。

二是案件标的额小,处理难度大。在法院所受理的案件中,诉讼标的额在万元以下的居多。由于物业管理纠纷多为物业管理公司与小区业主之间产生的共性矛盾,物业公司在诉讼中不愿调解,而业主一方往往证据意识不强,证据收集工作不完善,加之缺乏诉讼技巧,导致其主张难以得到法院支持,业主群情激愤,双方意见对立,矛盾尖锐,往往案结事难了。

三是物业方作为原告的案件居多。近两年,该法院受理的物业服务纠纷,物业公司作为原告的占70%以上。原因是业主与物业管理公司发生纠纷后,通过其它方式不能解决问题,业主往往以不交物业费用的方式来表达不满,由此引发物业公司提起诉讼。

四是侵犯物业共用部位和设施的纠纷案件成为热点。如物业管理企业擅自将物业办公用房出租盈利,擅自允许第三人利用建筑物楼顶设立广告牌;一楼业主在自己房前搭建车棚、小院,或者将住宅用房出租他人作商业之用;顶楼业主独自利用屋顶露台不允许他人使用等。不仅违反了物业服务合同的规定,而且侵犯了其他共有人的共有权,从而引发争议。

二、原因分析

一是开发商遗留开发建设、房屋质量问题多。主要表现在:开发商公摊面积不清、房屋建筑面积缩水、规划建设引起居住环境的改变;开发商没有按规划设计要求建设配套设施;小区配套设施权属不明,如地下车库、物管用房等,工程完工,开发商撤走后,问题交给了物业管理公司,导致业主与物业管理公司之间产生矛盾。

二是物业管理公司的服务不到位,管理不规范。如保安不能二十四小时巡逻、自行车或电动车甚至汽车等财务被盗等侵害业主人身、财产权益等。部分物业管理公司企业素质不高,缺乏现代化规范管理,日常工作不能按合同、制度办事,工作方法简单,使一些本可以协商解决的矛盾激化。

三是一些业主缺乏诚信意识,借故拖欠物业费或少交物业费。在业主欠交物业费案件中,矛盾的起因有的是因业主对物业管理质量不满,也有的借故物业公司提供的服务没有达到合同约定的标准,或以没有享受物业服务为由,不交或少交物业费。

三、对策建议

一是做好稳定调控工作。对于涉及业主数量多的大批次、群体性特征明显的案件,要注意稳定当事人情绪,避免矛盾激化。做好法律释明工作,引导当事人按诉讼程序要求参与诉讼,弥补当事人因缺乏诉讼技巧导致的不利后果,减少矛盾纠纷。调解不成判决结案的,要做好判后释法工作,努力使当事人服判息诉。

二是探索多元化解机制。充分发挥人民调解化解纠纷的优势,法院可以将诉前调解与其他纠纷化解机制结合起来,立案前告知并鼓励当事人申请物业管理行政主管部门如房管部门组织先行调解,也可协助召集由街道司法所、社区居委会、物业公司、业主(委员会)代表等各方参加的协调会,争取在多方协助下,使业主与物业公司达成一致,力求通过个案化解小区业主与物业方的矛盾,同时对其他业主也起到示范作用,避免大量同类纠纷诉至法院。

三是依法保护正当权益。发挥司法的预测和指引功能,通过审判对当事人的不当行为给予矫正。对恶意欠缴物业费的业主应该依法判令其限期缴纳,并判令其支付违约金或滞纳金。同时要加强执行工作力度,保证物业公司合法权益的及时兑现。对于物业服务质量差的物业管理企业,要根据物业管理服务合同的约定,依法支持业主的抗辩权。

四是加大普法宣传力度。充分利用法制宣传日、法律宣传周,组织开展法律服务、法律宣传进社区活动,在物业纠纷频发社区集中开展物业法规宣传,使广大业主了解物业管理法规,规范维权方式,提高业主公德意识和物业观念,树立物业消费意识和诚信意识。

五是引导物业规范管理。强调物业管理公司依法、依约行使其权利,通过相关职能部门的业主委员会的监督,促使物业管理公司财务透明、公开,规范其服务标准,促使其进行人性化管理,促进物业小区和谐。